Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)
Il est obligatoire dès que vous (personne physique ou société) faites construire :
• un immeuble,
• à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel),
• ne comportant pas plus de deux logements.
Il existe deux types de contrat :
Le CCMI avec fourniture de plan, qui reste le plus répandu.
Le constructeur vous propose le plan :
• soit l’entreprise propose des maisons selon une base de plans ou le personnalise et fait effectuer les travaux par des artisans associés coopérateurs ou des Tiers Non Associés ;
• soit elle retouche le plan que vous avez proposé et se charge de la construction.
Le constructeur fait proposer le plan :
Tel est le cas lorsque le constructeur (l’entrepreneur) vous adresse directement à l’architecte ou au bureau d’études. C’est aussi le cas du constructeur qui se charge de la construction d’après un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faite pour son compte.
Le constructeur fournit le plan directement ou indirectement et réalise une part, même minime, des travaux. C’est le cas des maisons en kit lorsqu’il y a livraison, assemblage et mise hors d’eau sur un terrain vous appartenant.
Le CCMI sans fourniture de plan.
Le constructeur, sans fournir, même indirectement, le plan (vous apportez vous-même un plan utilisable en l’état), se charge au minimum des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau (charpente et couverture) et de mise hors d’air (menuiseries extérieures).
LES ASSURANCES ET LES GARANTIES
LA GARANTIE DE LIVRAISON A PRIX ET DELAIS CONVENUS
La création de cette garantie est une des dispositions principales de la loi votée en décembre 1990 renforçant la protection de l’acquéreur et qui est obligatoire pour tous les constructeurs de maisons individuelles depuis décembre 1991.
Vous devez exiger dans votre contrat, avant l’ouverture du chantier, l’attestation de Garantie de Livraison à prix et délais convenus. Cette garantie doit être nominative et émaner du garant lui-même, sous forme d’un document original.
Cette garantie est une sécurité absolue pour vous et vous apporte la certitude que votre maison sera construite dans le prix et les délais convenus en cas de défaillance du constructeur.
Innovation majeure de la loi de 1990, cette garantie est obligatoire pour toutes les entreprises, quelles que soient leurs appellations (constructeurs, entrepreneurs, maîtres d’œuvre, artisans, etc.), qui utilisent un Contrat de Construction de Maison Individuelle.
Les Groupements ou Coopératives membres de la FFACB l’appliquent depuis 1990. La Garantie de Livraison couvre aussi les pénalités forfaitaires applicables pour les retards de livraison de plus de trente jours dans les cas de défaillance du constructeur.
LA GARANTIE DE REMBOURSEMENT
Elle n’est pas obligatoire, le constructeur peut choisir de se contenter d’un dépôt de garantie (montant de 3% maximum du prix convenu). Cette garantie est définie à l’article R 231-8 du code de la construction. Elle doit être souscrite par le constructeur à la signature du contrat. Son objet est de garantir le remboursement des sommes versées par le maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier, dès lors que le constructeur est défaillant (notamment en cas de dépôt de bilan).
Cette garantie couvre le remboursement des acomptes versés à la signature du contrat et à l’obtention du Permis de Construire en cas de non-réalisation des conditions suspensives ou, dans le cas où le chantier n’est pas ouvert à la date prévue ou encore dans le cas où le Maître d’Ouvrage ferait usage de son droit de rétractation. Cette garantie prend fin à la date d’ouverture du chantier, à compter de laquelle elle est relayée par la Garantie de Livraison.
LES AUTRES GARANTIES
Les Groupements d’artisans membres de la FFACB vous apportent également les garanties suivantes :
• la garantie de parfait achèvement : valable 1 an
Pendant une année à compter de la réception des travaux, le Groupement d’artisans concerné doit réparer tous les désordres constatés sur ses travaux.
• la garantie de bon fonctionnement : valable 2 ans
Pendant les deux premières années qui suivent la réception d’un chantier, la responsabilité du constructeur peut notamment être engagée concernant les désordres qui viendraient affecter le fonctionnement des éléments d’équipements dit « dissociables » sans rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Un élément d’équipement dissociable est un élément d’équipement dont la dépose, le démontage ou le remplacement peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière comme un radiateur, un chauffe-eau, une porte ou une persienne.
• l’assurance décennale et la Dommages Ouvrage : valable 10 ans
Pendant les dix années qui suivent la réception, des désordres peuvent affecter la construction. A ce titre, la loi impose, notamment dans le cadre du CCMI, deux assurances après la réception :
o L’assurance de responsabilité décennale qui doit être souscrite par le constructeur et par les principaux acteurs de la construction.
C’est une assurance qui couvre la réparation des dommages matériels affectant l’ouvrage pour lequel le constructeur est intervenu. Pour que les désordres soient de nature décennale, il faut soit qu’ils nuisent à la solidité de l’ouvrage soit qu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination (inapte à ce à quoi il était destiné).
o L’assurance Dommages Ouvrage qui doit être souscrite par le Maître de l’Ouvrage. Un particulier qui fait construire sa maison ne doit pas faire l’économie d’une assurance dommages-ouvrage.
C’est une assurance de chose au bénéfice du Maître d’Ouvrage c'est-à-dire qu'elle n'assure pas la responsabilité d'un constructeur, mais assure le bien construit. En cas de sinistre de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination, l’assureur Dommages Ouvrage préfinance les travaux de réparation puis exerce un recours à l’encontre des constructeurs responsables et de leurs assureurs de responsabilité décennale.
Vous devez obligatoirement contracter cette assurance avant l’ouverture de votre chantier. Elle vous assure pendant dix ans pour les désordres portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination. Grâce à cette assurance, vous obtiendrez la prise en charge du paiement des travaux de réparation des dommages avant même que ne soit déterminé à qui (artisans ou Groupement) revient la responsabilité des désordres constatés.
L’ASSURANCE DE RESPONSABILITE CIVILE
Pendant toute la durée du chantier, le Groupement d’artisans a la garde du bien, il est couvert par une assurance de responsabilité civile qui lui donne obligation de réparer les dommages (corporels, matériels ou immatériels) causés à un tiers. Cependant, dès que votre maison est hors d’eau (c’est-à-dire recouverte d’un toit) et hors d’air (portes et fenêtres posées), vous devez souscrire une assurance multirisque habitation.
